L’état des portails en 2026#

Commençons par un fait rassurant pour SeLoger : 95 % des recherches immobilières commencent sur internet. C’est un chiffre stable depuis 2018. Internet n’est pas en déclin, c’est la phase post-internet.

Mais voilà le vrai chiffre qui compte : où sur internet ? En 2020, 85 % des recherches se faisaient sur SeLoger, LeBonCoin, PAP ou équivalents. En 2023, c’était 71 %. En 2026, on tourne autour de 63 à 67 % selon les études.

Cela signifie que 35 % des recherches immobilières ne passent plus par les portails. Elles vont sur Instagram, TikTok, Google Maps, ChatGPT, YouTube, et même TikTok Shop. SeLoger n’a pas perdu 50 % de trafic d’un coup, mais en perd progressivement 1 à 2 % par mois. Et l’érosion s’accélère.

Le comportement qui a tout changé, les moins de 35 ans#

Photo : Vlada Karpovich · Pexels

Les données sont claires : 63 % des acquéreurs de moins de 35 ans commencent leur recherche sur les réseaux sociaux, et seulement 28 % passent d’abord par un portail immobilier.

1. L’absence de contexte social sur les portails#

Sur SeLoger, vous voyez une photo, un texte, un prix. Sur Instagram, vous voyez aussi la vie du quartier : restaurants, rues, ambiance. Un ami commente : « J’habite là-bas, c’est sympa. » Une information qu’aucun portail ne peut fournir.

2. Des algorithmes plus intelligents que les filtres#

L’algorithme TikTok sait que vous aimez les petits appartements avec cuisine ouverte, que vous cherchez Ouest parisien, que vous hésitez entre Paris 15 et Boulogne. Il vous montre les bons biens. SeLoger en montre aussi, mais il faut taper 50 critères et filtrer.

3. Le partage instantané#

Votre conjoint trouve un T2 sur Instagram Stories. Il l’envoie en 2 secondes sur WhatsApp. Sur SeLoger, il faut copier le lien, attendre que la page charge, partager. Trop slow pour un acquéreur en mode flash.

4. La vidéo a gagné#

Une visite virtuelle 360° sur TikTok, on la fait défiler en bougeant le téléphone. Plus immersif qu’une photo. La génération qui achète son premier bien a grandi avec YouTube, Netflix, TikTok. L’image statique l’ennuie.

Les chiffres sans détour#

• Instagram immobilier : ~340 millions de recherches/mois liées à l’immo (#immobilier, #apartmentgoals, #househunting)
• TikTok immobilier : croissance de +400 % an-sur-an des contenus immo depuis 2023
• Recherche conversationnelle : 35 % des moins de 25 ans utilisent ChatGPT ou Perplexity pour chercher un bien
• Dark social : 56 % des partages de biens se font via WhatsApp / Messenger / Telegram, invisible aux portails

63 % d’offres sans visite physique#

Voici le chiffre qui devrait inquiéter SeLoger : 63 % des acquéreurs font une offre sans avoir visité le bien physiquement. Surtout chez les moins de 35 ans.

• La visite immersive 360° remplace la visite physique. Vous voyez chaque coin, vous zoomez, vous mesurez mentalement les hauteurs sous plafond. Pourquoi se déplacer avant d’avoir fait une offre ?
• Les acheteurs investisseurs représentent ~25 % des achats français. Ils achètent à distance depuis toujours. L’IA les aide juste à le faire plus vite et mieux.
• Les délais raccourcissent : vous trouvez lundi, vous offrez mardi, c’est accepté jeudi. Pas le temps de mûrir, l’offre doit partir vite ou un autre passe devant.

Conséquence pour les portails : les visuels classiques ne suffisent plus. SeLoger affiche 15 photos standard, l’acheteur veut une vidéo immersive et du contenu riche. Une agence avec une visite Kappn (360°) sur son site et partagée sur Instagram reçoit +40 % de contacts. Sur ces dynamiques, voir notre guide pilier sur l’IA dans la transaction immobilière.

L’exemple concret, budget portails divisé par deux#

Photo : Tima Miroshnichenko · Pexels

Une agence indépendante de 12 agents à Lyon dépensait 15 000 €/mois en portails (SeLoger, LeBonCoin, PAP, MeilleursAgents, plus annonces sponsorisées). 180 000 € par an. En janvier 2025, elle teste une nouvelle stratégie :

1. 70 % du budget portails conservé : 9 000 €/mois (toujours présent, mais sans packs premium)
2. Compte Instagram pro + community manager mi-temps : 2 500 €/mois
3. Visites immersives sur chaque bien (Kappn, ~200 €/bien) : ~1 000 €/mois
4. Vidéos courtes TikTok : 1 à 2 par semaine (inclus dans le CM)
5. Relances automatisées via chatbot : gratuit ou marginal

Coût total : 12 500 €/mois. Économie : 2 500 €/mois, soit 30 000 €/an. Et après 4 mois :

• Contacts via portails : -8 % (prévu et accepté)
• Contacts via Instagram : +65 % (visites immersives partagées en Stories = effet viral)
• Contacts via TikTok : +35 % (une vidéo home staging IA a fait 120k vues, 400 DM)
• Contacts totaux : +22 %
• Délai de vente moyen : 16 jours plus rapide
• Prix atteint : stable ou +1 %

+22 % de contacts = 3 à 4 mandats supplémentaires par agent et par an. Sur 8 agents vendeurs, ~28 mandats supplémentaires, soit ~29 400 € de commissions brutes. Net gagné : ~59 400 €/an, en ayant réduit le budget marketing. SeLoger n’a pas disparu. Mais il n’est plus le seul cheval.

La recherche conversationnelle, ces nouveaux portails#

Un scénario qui se répète en 2026 : un acquéreur ouvre ChatGPT ou Perplexity et demande « Je veux un T3 à Bordeaux, moins de 250 k€, à 10 minutes à pied d’une école, avec parking. Que me proposes-tu ? ». L’IA synthétise les données disponibles (DVF, portails indexés, sites d’agences, contenu LinkedIn et Instagram) et propose 3 biens spécifiques avec détails, estimation, tendances marché.

L’acheteur clique sur l’un, arrive sur le site de l’agence, voit la visite immersive 360°, demande un RDV, négocie, signe. Une agence avec un site web riche, une visite 360°, et du contenu structuré sera trouvée par ChatGPT, Perplexity et Google. Une agence qui mise seulement sur SeLoger restera invisible dans cette recherche. Cela ne tue pas les portails, mais cela dilue leur pouvoir : vous n’êtes plus obligé de passer par eux pour être découvert.

SeLoger n’est pas mort. SeLoger a perdu le monopole. Vous n’êtes plus otage : vous êtes décisionnaire.

La stratégie d’acquisition en 2026#

Pensez omnichannel. Trois étapes simples.

Étape 1, la présence portails (60 % du budget)#

Vous ne pouvez pas ignorer SeLoger, LeBonCoin, PAP. Encore 65 % des points d’entrée. Maintenez les annonces à jour, photos décentes, profil agence complet. Mais arrêtez les packs premium « super annonce » et « boost positionnement », le ROI s’érode.

Étape 2, la présence directe (30 % du budget)#

• Site web riche : page dédiée par bien avec visite 360° + estimation IA + photos pro
• Instagram et TikTok : 2 à 3 posts par semaine, voir comment créer du contenu Instagram immobilier qui performe
• Google My Business : présence locale soignée
• LinkedIn : indispensable si vous prospectez investisseurs ou constructeurs

Étape 3, l’automatisation de la découverte (10 % du budget)#

• Chatbot sur votre site, qualification 24h/24
• Indexation Google propre pour être trouvé par les IA conversationnelles
• Contenu partageable sans friction sur WhatsApp, Messenger, Stories

SeLoger est-il vraiment en danger ?#

Non. SeLoger n’est pas en danger : il est en transition. De « place de marché obligatoire » à « plateforme parmi d’autres ». Le scénario probable des 5 prochaines années :

1. SeLoger reste dominant sur PC (~63 % du trafic), mais faiblit sur mobile (~47 % du trafic vient maintenant des réseaux sociaux et de la recherche conversationnelle)
2. SeLoger s’adapte : intégration de plus de vidéo 360°, recommandations IA, feed style Instagram
3. Les gros groupes maintiennent un gros budget portails. Les petites agences réduisent et diversifient. La fracture se creuse
4. Les innovations arrivent ailleurs avant SeLoger. Un nouvel outil naît sur TikTok ou dans une startup, SeLoger copie 6 mois plus tard

SeLoger restera un acteur clé. Mais plus jamais l’acteur clé. Sur le constat d’agences qui n’ont pas encore basculé, voir notre dossier sur la nécessité de moderniser la communication de votre agence avant que les concurrents le fassent à votre place.

Par où commencer#

Vous avez un budget marketing limité. Vous ne pouvez pas tout faire. Voici l’ordre de priorité testé sur le terrain.

Priorité 1, vidéo immersive sur vos 5 meilleurs biens#

Une visite 360° génère +40 % de contacts par rapport aux photos seules. Le meilleur ratio signal sur bruit du marketing immobilier en 2026. Budget : ~1 000 € par mois, ROI visible en 4 semaines.

Priorité 2, Instagram pro, 1 post par semaine#

Pas besoin d’un community manager temps plein. Une personne qui poste chaque lundi matin une visite immersive 30 secondes, c’est 2 h par semaine. Coût : ~500 €/mois en freelance. Impact : +15 % de contacts en 2 mois.

Priorité 3, page bien dédiée pour les biens phares#

Un site dédié à votre meilleur bien génère plus de contacts que 10 biens sur SeLoger. Coût : 5 à 10 k€ en création, amorti sur 1 ou 2 mandats premium.

Priorité 4, chatbot de qualification#

Un chatbot pose les bonnes questions (« Budget ? Surface ? Localisation ? ») et propose 3 biens en réponse. Coût : 0 à 500 €/mois. 35 % des visiteurs deviennent leads, contre ~8 % sans chatbot.

La fin de SeLoger, c’est maintenant#

SeLoger n’est pas mort. SeLoger a perdu le monopole. C’est la même chose, sauf que vous n’êtes plus otage. Les agences qui se diversifient maintenant gagnent 20 à 30 % de contacts en plus, pour un budget identique ou réduit. Les agences qui attendent 2026 seront bloquées : tout le monde aura adopté Instagram et TikTok, elles arriveront tard, les algorithmes seront saturés.

2026, c’est l’année où vous commencez à bâtir votre indépendance vis-à-vis de SeLoger. Pas en l’abandonnant, en la complétant.